Как рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке и уменьшить его?
Обладая желанием приобрести собственное жилье, но не располагая достаточной для этого суммой, подавляющее большинство людей задумываются об ипотеке. Как следствие, они изучают предложения разных банков, сравнивают условия, подбирая наиболее выгодные для себя. Кому-то интересен небольшой срок кредита и наименьшая переплата, а другим, наоборот, требуется, как можно меньший ежемесячный платеж по ипотеке. Такой категории граждан следует знать о том, как его можно рассчитать и о возможностях уменьшения суммы платежа. Причем как во время оформления ипотеки, так и после того, как она оформлена.
Как рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке?
Немного изучив предложения банков по кредитам на покупку жилья, станет понятно, что ежемесячный платеж по ипотеке бывает двух видов:
- Аннуитетный;
- Дифференцированный;
Первый имеет фиксированное значение на протяжении всего срока выплат задолженности. А вот, второй характеризуется постепенным уменьшением каждый месяц. Поэтому, чтобы рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке в первую очередь нужно знать тип предстоящего платежа. И уже на основании этого вести вычисления.
Первое, что понадобится для определения точных месячных значений – это выяснение ежемесячного процента. Он одинаково находится для обоих видов платежей. В свою очередь, для этого нужно годовую процентную ставку поделить на 12 месяцев.
Например, при процентной ставке в год 12% ежемесячный будет 1%:
ЕПроцент = 12% / 12
Поскольку, в математических расчетах используется не процентное, а дробное значение, то в последующих формулах эта цифра будет равна 12% / 12 / 100 = 0,01 (i).
Вместе с тем, для любых расчетов по ипотеке требуется определиться с двумя цифрами:
- Продолжительность кредитования;
- Размер ипотеки.
Для наглядности возьмем ипотечный кредит 2 миллиона на 10 лет. А вот, теперь на основании этого рассмотрим расчеты по видам платежей.
Аннуитетный платеж.
Где:
i – значение месячной процентной ставки;
n — срок ипотеки в месяцах.
Подставляем срок и ставку из примера, получится:
Аннуитетный платеж = 2 000 000 х (0,01 х (1+0,01)^120) / ((1+0,01)^120 – 1) = 28 694 р.
Дифференцированный платеж.
Вычисление данного вида взносов немного сложнее. Поскольку, конкретная сумма складывается из двух частей: основного долга и процентов. Если первая остается неизменной, то вторая снижается ежемесячно. Как следствие, общее значение платежа по месяцам будет отличаться и высчитывать придется каждый из них. Для этого применяются следующие формулы:
S = Сумма кредита / n
Где:
S — месячная сумма основного долга;
n – длительность кредитования;
P = (Сумма кредита - S х M) х i
Где:
P — ежемесячная сумма процентов;
S — месячная сумма основного долга;
M – количество выплаченных периодов;
i – месячная процентная ставка.
Итак, применительно к нашим цифрам получится:
фиксированная выплата в месяц по основному долгу:
S = 2 000 000 / 12 = 16 666,67
сумма процентов, например, за 11 -ый месяц:
P = (2 000 000 – 16 667,67 х 10) х 0,01 = 18 333,33
Итого дифференцированный платеж за 11 -ый месяц в нашем примере будет равен:
Дифференцированный платеж = 16 666,67 + 18 333,33 = 35 000 р.
Если самостоятельные вычисления ежемесячного платежа вызывают затруднения, то существуют онлайн-калькуляторы, делающие это в автоматическом режиме. Воспользоваться ими можно на официальных сайтах большинства кредитных организаций.
Как можно уменьшить платеж, если ипотека еще не оформлена?
На этапе изучения предложений от банков, клиенту следует быть максимально внимательным и по нескольку раз перепроверять условия. Наличие комиссий, скрытых платежей или страховок может значительно увеличить сумму ежемесячного взноса по кредиту.
Ежемесячный платеж зависит от:
- суммы кредита;
- срока кредита;
- дополнительных платежей, которые войдут в сумму кредита (например, страхование).
При этом стоит учитывать некоторые закономерности ипотечного кредитования:
Чем большая стоимость у недвижимости, которую покупает клиент, тем большую сумму потребуется взять в кредит. Регулировать эту сумму можно размером первоначального взноса.
Чем больше размер первоначального взноса, тем меньшую сумму придется брать в банке в кредит.
А вот, чем короче срок кредита, тем больше ежемесячный платеж. Ведь вернуть нужно крупную сумму за небольшой период.
И наоборот, чем длиннее срок кредита, тем меньше сумма платежа в графике.
Обязательно нужно ознакомиться с правилами оформления страховки: выдается ли сумма страхования также за счет кредита. Если да, то можно ли ее оформить на год, например, а далее платить за страхование из собственных средств, не увеличивая тем самым сумму долга.
Чем меньше дополнительных платежей войдет в сумму кредита, тем выгоднее для клиента.
От личного страхования, в большинстве случаев, можно отказаться совсем, однако это, скорее всего, приведет к увеличению процентной ставки по ипотеке.
Как можно уменьшить платеж по уже оформленной ипотеке?
Ипотека весьма долгосрочный кредит, и случиться за период его выплаты может многое. Плательщиков увольняют с работы или снижают заработную плату, они могут заболеть на продолжительное время или вовсе получить основания для инвалидности. В семьях рождаются дети, появляются новые статьи расходов. Все это может привести к тому, что без снижения платежа по ипотеке семья не сможет жить в нормальных условиях.
Существует несколько способов, которыми можно воспользоваться для снижения суммы платежа:
- Ипотечные каникулы (временная мера).
- Рефинансирование ипотеки.
- Реструктуризация ипотеки.
Перечисленные способы относятся к взаимодействию банка и клиента.
Есть ряд способов, которыми клиент может воспользоваться самостоятельно, без участия банка, таким образом снизив финансовую нагрузку, не официально, но фактически:
1. Использовать маткапитал, налоговый вычет или иную сумму собственных средств (премии, бонусы) для досрочного погашения части суммы кредита.
2. Сдать квартиру в аренду (если есть иная недвижимость, в которой можно хотя бы временно жить).
Читайте: Как можно заработать на ипотеке?
Вернемся к способам, которые потребуют участия и банка, и клиента.
Ипотечные каникулы.
Оформляются на срок до полугода, перечень жизненных обстоятельств, в которых может оказаться клиент, чтобы такие каникулы можно было оформить, оговорен в Федеральном законе. Это временная мера, которая позволит заемщику не платить по кредиту или вносить меньшие платежи, чем заявлено в графике. Для оформления нужно обратиться в офис того банка, который выдал кредит под залог жилья.
Рефинансирование.
Как правило, требует обращения в иную кредитную организацию, которая выдаст кредит с целью погашения текущего долга. Возможно, что в банке, куда клиент захочет обратиться, ниже процентная ставка или ипотека выдается на больший срок, что позволит сократить сумму, вносимую на счет в банк каждый месяц. Рефинансировать можно не только ипотеку, но и, вместе с ней, другие имеющиеся кредиты. Это позволит клиенту вместо нескольких платежей вносить один, вероятно меньший, чем сумма существующих.
Реструктуризация.
Проводится в рамках одного и того же банка, за счет изменения условий по действующему кредиту. Банк может по заявлению клиента и при наличии серьезных оснований, пересмотреть изначальные параметры кредита. Например, изменить валюту кредита или увеличить срок выплат.
Следует помнить, что из всего перечисленного, только ипотечные каникулы являются мерой, которую гарантированно предоставит банк, если обстоятельства клиента удовлетворяют всем требованиям для их назначения. Остальные меры являются добровольными, и банк имеет полное право, как согласиться и пойти навстречу клиенту, так и отказать в пересмотре условий или предоставлении нового кредита.
Читайте также:
Виды потребительского кредита в России.
Займ 50000 рублей срочно на карту.
