Юридическая проверка квартиры при покупке в ипотеку

Те, кто уже принимали участие в ипотечном кредитовании, наверняка сталкивались с такой услугой, как юридическая проверка квартиры при покупке ее в ипотеку. Ряд банков позиционируют ее, как обязательную, и навязывают вместе со страхованием залогового имущества. Но ее стоимость зачастую немаленькая, и для многих такие суммы оказываются существенными. Что же входит в такую проверку и можно ли от нее отказаться?

Для чего нужна юридическая проверка квартиры?

Несомненно, рассматривая недвижимость на этапе строительства или в новом доме, маловероятно, что с ней что-то не так в юридическом плане. Первый собственник приобретает ее у застройщика и такая квартира еще не успела «обрасти» сюрпризами и историей. Однако, совсем иначе обстоят дела на вторичном рынке. Где из-за «подводных камней» сделка может быть признана недействительной. Что, в свою очередь, повлечет финансовые потери и продолжительное судебное делопроизводство. Поэтому еще перед приобретением объекта покупатель должен быть уверен в его чистоте по документам.

Ошибочно полагать, что банк и так проводит проверку недвижимости, направляя оценщика и изучая документы. Однако, эти действия преследуют совсем другие цели. На данном этапе кредитор определяет ликвидность помещения, которое в последующем будет являться залогом. Кроме того, устанавливается возможность перерегистрации прав и перехода недвижимости в собственность кредитной организации.

К сожалению подобная оценка не охватывает все вероятные варианты, из-за которых в последующем у заемщиков могут возникнуть трудности. Среди неочевидных рисков, как правило, оказываются:

• Признание здания аварийным, его снос, а также реконструкция с изъятием жилья;
• Наличие наследников;
• Заявление о правах на квартиру супруга, если недвижимость приобреталась в браке;
• Выявление лиц с пожизненным правом проживания в приобретенном объекте;
• Приватизация без участия детей;
• Судебные разбирательства по нарушению прав на недвижимость, а также по долгам продавца с объявлением его банкротом. Что чревато выставлением квартиры на аукцион.

Таким образом в ходе процедуры делается юридическая проверка документов при покупке квартиры и выявление факторов, способствующих в дальнейшем утрате права собственности. Ознакомившись с отчетом, покупатель сможет понять стоит ли вообще связываться с данным вариантом или лучше отказаться и подыскать другой.

В чем заключается услуга?

Прежде чем запрашивать помощь юриста, каждого клиента интересует, что входит в юридическую проверку квартиры? Под ней понимается правовая экспертиза с целью выявления обстоятельств, способных нарушить права нового собственника, ограничить их или привести к утрате. Специалисты банка или партнерской организации проверяют объект на наличие следующих сведений:

• Аресты, запреты, обременения или ограничения;
• Запланированный снос или реконструкция;
• Аварийное состояние дома;
• Государственная регистрация без получения согласия третьих лиц;
• Особые отметки;
• Банкротство предыдущего правообладателя;
• Налоговая задолженность;
• Судебные иски или актуальное исполнительное производство;
• Нахождение паспорта объекта в списке недействительных;
• Законные права и интересы на объект других лиц;
• Изъятие жилища для удовлетворения муниципальных нужд;
• Принадлежность сооружения к культурному наследию;
• Нарушение прав несовершеннолетних лиц;
• И другие факты.

Кроме того, изучаются характеристики помещения, его кадастровая стоимость и история переходов прав собственности. На основании полученной информации составляется экспертное мнение с рекомендацией к приобретению или отказа от объекта. Если при негативных факторах покупатель все равно нацелен на сделку, то ему определяют порядок действий для снижения будущих рисков. Как правило, это получение дополнительных документов от правообладателя до подписания договора купли-продажи.

В результате проведенных мероприятий клиенту выдается правовое заключение или отчет о юридической проверке квартиры по утвержденному в банке образцу.

Стоит отметить, что услуга носит консультационный характер. То есть банк не дает гарантий, а лишь рекомендует, как следует поступить с данной квартирой. Окончательное решение остается за самим клиентом.

Стоимость юридической проверки квартиры.

Цена на правовую экспертизу недвижимости может варьироваться от 10 до 40 тысяч рублей. На итоговую стоимость влияют несколько критериев:

1. В какой банк или юридическую компанию посылается запрос. Ведь в каждом учреждении свои тарифы;
2. Тип объекта недвижимости;
3. В каком регионе он находится.

Например, юридическая проверка квартиры от Сбербанка обойдется в 12000 – 29000 рублей:

• От 19500 по Москве, Санкт-Петербургу и прилегающим областям;
• От 12000 во всех других регионах.

В качестве дополнительной опции там можно заказать сертификат на возмещение. Его стоимость назначается в диапазоне 14900 – 34000 рублей. Как раз он и гарантирует денежную компенсацию в размере кадастровой стоимости объекта, но не более 10 миллионов, если право собственности будет утрачено. Процедура занимает до 3 дней. Хотя, на практике эти сроки не всегда соблюдаются.

Как заказать юридическую проверку квартиры?

Как бы кредитное учреждение не настаивало на экспертизе, по законодательству она не является обязательной. Но если такая услуга действительно необходима, то в целевом кредитном учреждении стоит уточнить о возможности ее предоставления. Ряд банков не имеют подобного сервиса и предлагают решить вопрос через юридические конторы.

Тем не менее общая последовательность действий выглядит так:

• Составляется электронная или письменная заявка на юридическую проверку;
• Осуществляется оплата указанной суммы;
• Проходит сбор документов;
• На их основании идет оценка объекта;
• По итогу выдается резюмирующее заключение с деталями.

В том же Сбербанке удобнее всего заказать экспертизу через сайт «ДомКлик». В других заведения без подобных онлайн сервисов необходимо связаться с менеджером.

Какие есть альтернативы?

Несомненно, прибегать к правовой проверке, проводимой банком, не обязательно. Если есть уверенность в прозрачности сделки и чистоте документации, то подобные меры излишние. Однако, при любых сомнениях во избежание неприятных последствий лучше подстраховаться.

Помимо банковских учреждений существуют и профильные компании. Они оказывают юридическую помощь и специализируются на подобных вопросах. При этом стоимость проверки вполне может оказаться меньшей. Другой альтернативой являются частные юристы. Многие готовы сделать все то же самое, но за 3 – 5 тысяч рублей. К слову, найти их можно на Яндекс Услугах.

Вместе с тем, можно и вовсе избежать крупных затрат по этой статье, если выделить время и лично разобраться с вопросом. Поскольку, без чьей-либо помощи легко получится:

• Заказать выписку из ЕГРН, содержащую все основные данные по квартире;
• Получить сведения из Росреестра, в которые попадает информация из баз ФНП и ФССП;
• Ознакомиться с техпаспортом недвижимости;
• Проверить задолженности по КУ на сайте районной ЖЭС;
• Запросить у продавца квитанции, документы о праве собственности и письменное разрешение супруга;

Пускай самостоятельные действия окажутся менее профессиональными, но даже перечисленные мероприятия исключат больше половины возможных рисков.

Читайте также:

Горячая линия Сбарбанка: бесплатный телефон для физических лиц.

Банки, дающие кредит под залог недвижимости.

Страхование квартиры от пожара и затопления.

Сколько стоит прививка от коронавируса в России?