Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ

Бывают ситуации, когда, не успев въехать в квартиру в новостройке, уже необходимо ее продать. Как правило, основными причинами являются резко изменившиеся жизненные обстоятельства или получение прибыли от инвестиций в недвижимость. Так или иначе, продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ в ипотеке или без нее возможна на определенных условиях. Рассмотрим, как правильно переуступить права на жилую недвижимость по договору ДУ (долевого участия)? Что лучше: реализовать жилье в новостройке до сдачи госкомиссии или после?

Что важно знать об уступке прав?

Итак, правовое регулирование взаимоотношений дольщиков осуществляется Федеральным законом № 214. В котором, в свою очередь, изложены требования к переуступке прав:

• Переуступка возможна только при полной оплате участником стоимости по соглашению. А также в случае перевода долга на другого долевого участника.
• Договор о переуступке заключается с момента государственной регистрации ДДУ до передачи объекта по передаточному акту.
• В Росреестре фиксируется цена переуступки по заключению договора, если цедентом выступает юрлицо.

Продажа недвижимости по переуступке хороша тем, что она не требует сбора огромного количества документов и тщательной проверки помещения, как при сбыте жилья на вторичном рынке. Объясняется это тем, что жилая площадь в строящемся доме не имеет правовой истории. Как следствие, отпадает необходимость изучения наличия прав собственников.

Что представляет собой продажа квартиры по переуступке прав?

Такой процесс еще называют цессией. Он представляет собой передачу полномочий на квартиру на основании подписанного соглашения ДУ. Как правило, договоры такого характера заключаются тогда, когда строящийся многоквартирный дом еще не сдан, а у дольщиков есть на руках договор ДДУ. Как следствие, решив продать квартиру в новостройке дольщик по соглашению передает право требования на нее.

В переуступке прав есть следующие преимущества:

1. Минимальный пакет документов.
2. Выгодное вложение денег, так как цена на квадратные метры в строящемся здании значительно ниже.
3. Быстрая регистрация.

Читайте: Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки?

Какие существуют риски для покупателя?

При заключении договора цессии необходимо соблюдать некоторые меры предосторожности со стороны покупателя и в обязательном порядке проверить информацию по застройщику и дольщику. Перечислим основные моменты, относящиеся к рискам:

• некачественно проведенные строительные работы;
• перенос даты завершения стройки и сдачи дома;
• возможная «заморозка» и судебные разбирательства;
• имеющиеся долги перед застройщиком у дольщика переходят покупателю по соглашению цессии;
• вероятность объявления нового претендента на жилье;
• сделку могут признать недействительной, если строительной компанией будут нарушены условия Застройщика.

Продажа квартиры по переуступке: налоги.

Надо помнить, что полученная от сделки прибыль – налогооблагаемая, за нее придется платить НДФЛ. Пример: дольщик внес 1 000 000 р. застройщику, а затем переуступил свои права за 1 500 000 р. другому физическому лицу. Значит с прибыли в 500 000 р. придется заплатить налог в размере 13% — 65 000 р. в государственный бюджет.

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ.

Статья 11 ФЗ-214 гласит, что дольщик вправе выйти из проекта, переуступив полномочия на жилую недвижимость другому физлицу.

До сдачи.

Существует два варианта реализации квартиры:

• По предварительно составленному соглашению – ПД.
• По договору цессии.

Стоит отметить, что первый вариант не защищен законодательством РФ, а значит менее надежный. Дело в том, что по предварительному договору оформление ДКП проводится по завершении строительства, а при проведении цессии покупатель становится владельцем сразу при регистрации сделки в Росреестре.

Если дольщик, переуступающий права на жилье, не полностью рассчитался с Застройщиком, то потребуется получить согласие на уступку прав от строительной фирмы. Без данного разрешения все долги бывшего владельца-дольщика переходят к новому. Отсутствие в документах согласия может стать причиной отказа и признания ее недействительной судебными инстанциями.

После сдачи.

Реализация недвижимости возможна до и после сдачи дома.

1. До подписания акта П-П (приема-передачи). Быстрое оформление. Основные этапы:

• назначение цены;
• поиски покупателя;
• демонстрация жилого помещения;
• представление необходимых документов (договор с Застройщиком, финансовые справки и документы о проведении расчетов со строительной организацией и т.п.);
• согласование сроков и условий расчета;
• подготовка и подписание соглашения;
• регистрация цессии в ГосРеестре.

После проведения перечисленных этапов, новый владелец-дольщик ведет переговоры с Застройщиком, решает все вопросы и подписывает акт приемки квартиры.

2. После подписания акта.

Если регистрация сделки в Росреестре прошла, и на руках продавца имеется документ о собственности на жилую площадь, то переуступить права бывшего дольщика возможно только по предварительно составленному ПД. На его основании права в госоргане регистрируются на нынешнего дольщика и им подписывается приемочный акт, а по истечение некоторого времени переходят покупателю. Сделать такое возможно, если с момента подписания акта пройдет мало времени.

А вот, второй вариант – переделать акт приемки. Договор переписать не получится, так как он регистрируется в Росреестре. В этом случае следует договориться с Застройщиком и оформить соответствующий документ.

Если в процессе участвуют несовершеннолетние владельцы, то переуступка прав возможна с согласия органов опеки.

Оформление переуступки по ДДУ.

Оформление документов на передачу прав потребует некоторых действий обоих участников. Итак, что требуется от продавца-дольщика и покупателя?

В свою очередь, от продавца потребуется:

1. Поставить в известность Застройщика в письменной форме и дождаться согласия.
2. Взять от строительной компании письменное разрешение на проведение сделки.
3. Получить от Застройщика копии финансовых документов о проведенных оплатах по ДДУ и справку, подтверждающую полный или частичный расчет с Застройщиком. Если долг имеет место, то составляется трехстороннее соглашение о переводе остатка задолженности Покупателю.
4. Получить от супруга/и согласие.
5. Взять разрешение из органов опеки, если в сделке принимают участие дети.
6. Потребуется согласие кредитора в случае ипотечного займа, чтобы снять обременение на квартиру.
7. Получить ЕГРН-выписку, если прошла регистрация ипотеки или ДДУ.

Будущему владельцу необходимо:

1. Получить согласие супруги/а и заверить его у нотариуса.
2. Проверить документы и подписать их.
3. Оформить закладную в случае приобретения недвижимости в кредит.

Проверка Застройщика.

Это важный момент при оформлении соглашения. Потребуется посетить офис или отделение строительной фирмы и запросить у девелопера следующие документы:

• Уставные и учредительные бумаги;
• регистрационное свидетельство с ФНС;
• документ о правах на землю;
• разрешение на проведение строительства;
• финансовые отчеты за текущий и предыдущий квартал;
• проектную документацию и декларацию;
• Договор о финансировании.

Сбор и подготовка документов для цессии.

Подать документы для регистрации в Росреестре можно через МФЦ, предварительно оплатив госпошлину. Реквизиты для перевода денег подскажут сотрудники Центра или регистрационной службы.

Необходимые документы:

• копии и оригиналы паспортов участников;
• заявление на регистрацию;
• финансовый документ об уплате госпошлины;
• доверенность, заверенную нотариусом, если сделка проводится через доверенное лицо, а также паспорт;
• согласие супруга/и;
• разрешение опеки, если участниками сделки являются дети;
• первоначальные документы с Застройщиком: ДДУ, договор инвестирования, ДКП и т.д.;
• справка от строительной фирмы об отсутствии или наличии долга перед Застройщиком и переводе его Покупателю;
• письменное согласие девелопера на проведение уступки прав требования;
• письменное согласие кредитной организации, если на квартиру наложено обременение;
• кредитный договор и оформленная закладная, если недвижимость приобретается на заемные средства.

Образец договора можно найти ниже. После сдачи бумаг в Росреестр, проводится проверка и занесение записи в ЕГРН. Получить информацию по срокам проведения регистрации можно уточнить у сотрудников госоргана.

Скачать образец договора по переуступке прав.

Читайте также:

Справка по форме банка Восточный для кредита.

Имущественный вычет при покупке квартиры.

Банковская ячейка — что это, цена аренды.

Ответственность за нецелевое использование помещения.